Kenya'daki birinci sınıf ofis geliştiricileri, düşük dereceli ofislerin arz fazlası kira fiyatlarını sabit tutması nedeniyle, doluluk oranlarındaki artışa rağmen son üç yıldır kira getirilerinde yüzde 8.5'te durgunluk yaşadı. Gayrimenkul firması Knight Frank, 2026'nın ilk yarısına ilişkin Afrika Ofis Pazar İncelemesi'nde, Nairobi'de A Sınıfı bir ofisin ortalama metrekare başına kira fiyatının Haziran 2022'den bu yana değişmeyerek Haziran'da 13 ABD doları (1.684 TL) olarak kaydedildiğini belirtti. Bu sırada kira getirileri, üç yıl önceki Kovid-19 pandemisi sonrası en düşük seviye olan yüzde 71.5'ten yüzde 84.8'e istikrarlı bir şekilde yükselmesine rağmen Haziran 2023'ten bu yana yüzde 8.5'te sabit kaldı. Knight Frank, piyasanın geliştiriciler için daha yüksek getiriler üretme kabiliyetinin, eski ofis stoklarının devam eden arz fazlası tarafından engellendiğini, bunun da ev sahiplerini fiyatlandırma şartlarında kiracılar için rekabet etmeye zorladığını ve bu nedenle son dönemde kiraların sabitlendiğini söyledi. Bu arada, daha yeni ve daha modern birinci sınıf ofislerin geliştiricileri daha yüksek kiralar talep edebildi ve piyasanın en üst segmenti hala yetersiz arz ediliyor.
Birinci sınıf kategori, kilit iş konumlarında bulunan, yüksek kaliteli çağdaş tasarımlara sahip ve son teknoloji tesislerle donatılmış A Sınıfı ofisleri ifade ediyor. Giderek artan bir şekilde kiracı piyasası haline gelen bu durumda, kiracılar bir mülkü kiralamadan önce enerji verimliliği, havalandırma ve aydınlatma gibi yeşil nitelikleri de dikkate alıyor. Bu gereksinimleri karşılayan mülklere sahip geliştiriciler prim fiyatları talep edebiliyor. Nairobi Ofis Piyasasında İki Katmanlı Ayrım Knight Frank, "Piyasa, gerçek A Sınıfı ofislerin yetersiz arzı ile düşük dereceli ofislerin arz fazlası ile karakterize edilen belirgin bir iki katmanlı ayrım sergiliyor. Bu durum, A Sınıfı ofis segmentinde daha güçlü doluluk oranlarını ve kira direncini desteklerken, eski ofis stokları yüksek boşluk oranları ve artan kiralama rekabeti ile karşı karşıya kalmaya devam ediyor" dedi.
Nairobi'de Ofis Kirası Getirileri Neden Yüzde 8.5'te Takıldı?
Knight Frank ayrıca, "Kiracılar giderek artan bir şekilde ofis kalitesinin geleneksel ölçümlerinin ötesine bakıyor. Güvenilir yedek güç, yeterli park yeri, modern özellikler, profesyonel mülk yönetimi, güvenlik ve kiracı olanakları kiralama kararlarında belirleyici faktörler olarak ortaya çıkıyor" diye ekledi. Nairobi Ofis Getirileri Diğer Yatırımlarla Karşılaştırılıyor Nairobi ofis piyasasındaki getiriler, yüzde 8.7 ile 9.1 arasında ödeme yapan devletin Hazine bonolarında sunulan getirilerle karşılaştırılabilir düzeyde, ancak yüzde 11 ile 13 arasında getiri sağlayan uzun vadeli tahvillerin gerisinde kalıyor. Ticari gayrimenkulden elde edilen getiriler son yıllarda ılımlılaşarak, talebin arzı aştığı 2010'lardaki patlamadan bu yana soğudu. Nairobi'nin bölgesel bir ticari ve finans merkezi olarak statüsü, geliştiricilerin uluslararası yatırımcılar, hükümetler, diplomatik misyonlar ve çok uluslu şirketlerden gelen talebi karşılamaya çalışmasıyla geçen on yılda birinci sınıf ofis alanında istikrarlı bir artışa yol açtı.
Nairobi Ofis Piyasası Afrika'da Neden En Ucuz Şehirlerden Biri Haline Geldi?
Geliştiriciler öncelikli olarak Upper Hill ve Westlands bölgelerini yeni geliştirmeler için hedefledi; bu bölgeler, A Sınıfı ofislerin erişilebilirliğinin ve kullanılabilirliğinin sınırlı olduğu Nairobi Merkez İş Alanı'nı (CBD) tamamladı. Bu dönemde inşa edilen bu mülklerden bazılarının kalitesi, talep büyümesinin yavaşladığı bir piyasada rekabet güçlerini azaltan daha yeni geliştirmeler tarafından geride bırakıldı. Piyasa ayrıca, birçok şirketin uzaktan çalışma düzenlemelerini benimsemesiyle ticari gayrimenkul piyasasını altüst eden Kovid-19 pandemisi nedeniyle önemli ölçüde değişti; ardından gelen ekonomik şoklar da alan talebini daha da azalttı. Diğer şirketler de esnek çalışma modellerinin yeni normal haline gelmesiyle daha küçük, donanımlı ofis alanlarına taşındı. Bu durum, ev sahiplerinin kira yenilemelerinde kira fiyatlarını düşürmek veya dondurmak gibi tavizler vermesine neden oldu.
Sabitlenen kira fiyatları ve getirilerin bir sonucu olarak Nairobi, ofis piyasasında Afrika'nın en ucuz büyük şehirlerinden biri haline geldi. Afrika Şehirlerinde Kira Fiyatları ve Getiriler Knight Frank analizi, Lagos ve Kahire'nin metrekare başına sırasıyla 55 ABD doları (7.119 TL) ve 28 ABD doları (3.624 TL) ile en yüksek kira fiyatlarına sahip olduğunu gösteriyor; yıllık kira getirileri ise yüzde 10 seviyesinde bulunuyor. Johannesburg, metrekare başına 19 ABD doları (2.459 TL) ortalama kira fiyatı ve yüzde 9.5 getiriye sahip; ardından Lusaka, 18 ABD doları (2.329 TL) fiyat ve yüzde 11 getiri ile geliyor. Doğu Afrika bölgesinde, Kampala ve Darüsselam ofis piyasaları, metrekare başına sırasıyla 17 ABD doları (2.
Kaynak: Business Daily Africa