Ruanda'da yeni arazi referans fiyatlarının, Kabine'den nihai onayı almalarının ardından yürürlüğe girmesi bekleniyor. Bu adımın, ülke genelindeki emlak işlemlerini ve arazi değerlemesini etkilemesi öngörülüyor. Resmi arazi referans fiyat listesi, yasal olarak her yıl güncellenmesi gerekirken, 2021'den bu yana revize edilmedi. Emlak Değerleme Uzmanları Enstitüsü (IRPV) en son 2018 ve 2021 yıllarında referans fiyatlar yayımlamıştı. Beş yıl sonra, resmi fiyatlar piyasa gerçeklerini yansıtmaktan uzaklaşarak, emlak değerlemesi, kamulaştırma ve özel işlemlerde gerilimlere neden oluyor. The New Times tarafından yapılan kısa bir anket, Bugesera Bölgesi, Gashora Sektörü, Biryogo Hücresi, Kagarama Köyü'nde 300 metrekarelik bir arazinin yaklaşık 8 milyon Ruanda frangına (yaklaşık metrekare başına 26.000 RWF) satıldığını ortaya koydu. Bu rakam, resmi gazetede belirtilen metrekare başına 2.600 RWF'nin 10 katı. Nyamata Şehri'nin Busengera bölgesinde, araziler metrekare başına yaklaşık 36.000 RWF'ye satılırken, resmi gazetede bu rakam hala 11.074 RWF olarak belirlenmiş durumda. Rugando, Kacyiru Sektörü'nde ise resmi maksimum fiyat metrekare başına 79.000 RWF iken, piyasa oranları 200.000 RWF'nin üzerine çıkmış durumda.
Resmi Fiyatlar Neden Piyasa Değerinden Uzaklaştı?
Emlak değerleme uzmanları, bu örneklerin resmi referans fiyatlar ile fiili piyasa değerleri arasındaki giderek artan farkı vurguladığını belirtiyor. Bu durumun, listenin beş yıl boyunca güncellenmemesiyle daha da kötüleştiği ifade ediliyor. Listeyi güncellemekle görevli Emlak Değerleme Uzmanları Enstitüsü (IRPV) Başkanı John Mugisha, güncellenmiş arazi referans fiyatlarının hazırlandığını ve ilgili kurumların incelemesine sunulduğunu söyledi. Arazi referans fiyatları, IRPV tarafından kendi Düzenleme Kurulu aracılığıyla hazırlanır. Bu kurul, fiyatları Çevre Bakanlığı'na sunar ve ardından onaylanıp Resmi Gazete'de yayımlanmak üzere Kabine'ye iletilir. Düzenleme Kurulu Kabine tarafından atanırken, Ulusal Arazi Kurumu Genel Müdürü de bu kurulun başkanlığını yürütüyor. Kurul, Çevre Bakanlığı, Altyapı Bakanlığı, Ruanda Merkez Bankası (BNR), Bankacılar Birliği, Özel Sektör Federasyonu (PSF), Emlak Değerleme Uzmanları Enstitüsü ve diğer kurumlardan temsilcileri içeriyor.
Mugisha, "Güncellenmiş referans fiyatları inceleme için Çevre Bakanlığı'na sunuldu. Bakanlığın bu güncellenmiş fiyatları Kabine'ye sunması gerekiyor. Güncellenen fiyatlar üzerindeki son yorumlar 2026'nın başlarında yapılmıştı," dedi. Arazi referans fiyatlarının güncellenmesi, ülke çapında 14.000'den fazla köyde veri toplama ve analizini gerektiriyor. Ulusal Arazi Kurumu, gecikmenin büyük ölçüde değerleme metodolojisini güçlendirme çabalarından kaynaklandığını belirtti. Güncellenmiş listenin en geç Haziran ayına kadar yayımlanması bekleniyordu.
Yeni Emlak Değerleme Ücretleri ve Lisanslı Firmalar
Ulusal Arazi Kurumu'nda (NLA) emlak değerleme uzmanı Jean Yves Ryumeho, yeni emlak değerleme ücretleri ve arazi referans fiyatlarını güncelleme süreci hakkında bilgi verdi. Emlak değerleme ücret yapısının onaylanıp yayımlandığını ancak güncellenmiş arazi referans fiyatlarının Kabine onayı öncesinde bakanlık düzeyinde görüşülmeye devam ettiğini belirtti. Ruanda Emlak Değerleme Uzmanları Enstitüsü (IRPV) Düzenleme Kurulu, emlak değerleme için yeni ücretleri onayladı. Buna göre, sıradan tek ailelik konut sahipleri, mülklerinin profesyonel olarak değerlendirilmesi için en az 90.000 RWF ödeyecek. Bu yeni ücretler, 2018'de yürürlüğe giren ücret yapısının yerini alacak.
Ruanda'da Emlak Değerleme Mesleğinin Düzenlenmesi Konseyi, 2026 takvim yılı için profesyonel emlak değerleme hizmetleri sağlama yetkisine sahip 205 lisanslı firmasının resmi listesini de yayımladı. Konsey başkanı Grace Nishimwe tarafından imzalanan liste, Ocak 2026 tarihli Değerleme Uzmanları Kayıt Politikası ile uyumlu. Bu kayıt listesi, paydaşların nitelikli ve yetkili hizmet sağlayıcıları belirlemesine yardımcı olmayı ve değerleme hizmetlerine olan güveni güçlendirmeyi amaçlıyor. Konseyin açıklamasında, "Yönetmelik çerçevesinde, tüm kamu kurumları, devlet daireleri, yerel yönetim birimleri, devlet işletmeleri, özel şirketler, finans kuruluşları, kalkınma ortakları ve bireysel müşteriler, profesyonel değerleme hizmetleri alırken lisanslı değerleme firmalarıyla çalışmaları zorunludur. Lisanssız kişi veya firmalar tarafından hazırlanan değerleme raporları, Konsey tarafından belirlenen profesyonel standartları ve düzenleyici gereklilikleri karşılamamaktadır," denildi.
Kaynak: The New Times