Mısır'da gayrimenkul projeleri için ayrılan arazilerin bir geliştiriciden geri alınması, bireysel alıcıların paralarını veya sözleşme haklarını otomatik olarak kaybetmeleri anlamına gelmez. Gayrimenkul geliştirme ve yatırım anlaşmazlıkları konusunda uzmanlaşmış, Temyiz Mahkemesi ve Yüksek İdare Mahkemesi avukatı Haitham Elsayes'e göre, bu durumun hukuki sonucu, arazi geri çekilmesinin nedenine ve kararın kesin olup olmadığına bağlıdır.
Elsayes, Cumhurbaşkanı Abdülfettah El-Sisi tarafından açıklanan ve 'ciddi olmayan' geliştiricilere yönelik tedbirlerin, piyasa disiplinini iyileştirmeyi, alıcıların fonlarını korumayı ve sürdürülebilir gayrimenkul gelişimini desteklemeyi amaçladığını belirtti.
Mısır'da arazi iptali alıcıların haklarını nasıl etkiler?
Elsayes, bir gayrimenkul projesinde iki ayrı sözleşme ilişkisi bulunduğunu açıkladı. Birincisi geliştirici ile Yeni Kentsel Topluluklar Otoritesi (NUCA) gibi arazi tahsis otoritesi arasındadır. İkincisi ise geliştirici ile alıcı arasındadır.
Geliştirici ile arazi tahsis otoritesi arasındaki bir anlaşmazlığın, alıcının sözleşme haklarını sona erdirmesi veya yapılan ödemelerin kaybına yol açması gerekmediğini vurguladı.
Arazi geri alındığında alıcılar ne yapmalı?
Elsayes, bir projenin arazisinin geri alındığını öğrenen alıcılara, öncelikle medya raporlarına veya sözlü güvencelere dayanmak yerine resmi kanallar aracılığıyla kararı doğrulama tavsiyesinde bulundu. Geri çekilme nedenini ve kararın kesin olup olmadığını belirlemeleri gerektiğini, zira bazı geliştiricilere pozisyonlarını düzeltmeleri ve yükümlülüklerini yerine getirmeleri için bir süre tanınabileceğini ve bunun projeyi devam ettirebileceğini ekledi.
Alıcılara, satış sözleşmelerini, ödeme makbuzlarını, yazışmaları ve ilgili diğer tüm belgeleri saklamaları çağrısında bulundu. Geri çekilme resmi olarak onaylandıktan sonra, alıcıların bir mahkeme görevlisi aracılığıyla geliştiriciye resmi bir yasal bildirimde bulunmaları, arazinin durumu, geri çekilme nedenleri, projenin konumu ve sözleşme ilişkilerinin durumu hakkında açıklama talep etmeleri gerektiğini belirtti.
Alıcıların geri ödeme veya tazminat hakkı var mı?
Elsayes'e göre, bir alıcının geri ödeme talep etme, sözleşmenin uygulanmasını isteme veya tazminat talep etme hakkı, arazi geri çekilmesini çevreleyen koşullara ve geliştiricinin sorumluluğuna bağlıdır. Geri çekilme, geliştiricinin yükümlülüklerini yerine getirememesinden kaynaklanmışsa, alıcılar sözleşme şartlarına ve geçerli yasaya tabi olarak ödenen tutarların iadesini ve zararlar için tazminat talep etme hakkına sahip olabilir.
Elsayes ayrıca, alıcılara yasal tavsiye almadan önce sözleşmelerini fesheden veya devreden, haklarından feragat eden veya geri ödemeleri kabul eden belgeleri imzalamamaları konusunda uyardı, zira bu tür eylemler yasal konumlarını ve gelecekteki taleplerini etkileyebilir.
Ciddi olmayan geliştiricilere yönelik tedbirlerin alıcıları korumak, piyasa disiplinini iyileştirmek ve Mısır'ın gayrimenkul sektöründe sürdürülebilir büyümeyi desteklemek amacıyla alındığını belirtti. Alıcıların, haklarını korumak ve nitelikli bir hukuk uzmanına danışmadan önce yasal konumlarını tehlikeye atabilecek kararlar vermekten kaçınmak için resmi yasal adımlar atmaları gerektiğini vurguladı.
Mısır'ın, geliştiricilerin onaylanmış inşaat ve geliştirme programlarına uymalarını ve tahsis edilen arazileri etkin kullanmalarını sağlamaya çalıştığı bir dönemde, arazi geri çekilmeleri Mısır'ın gayrimenkul piyasasında giderek daha önemli bir sorun haline gelmiştir.
Mısır'da gayrimenkul geliştiricileri genellikle Yeni Kentsel Topluluklar Otoritesi (NUCA) dahil olmak üzere devlet kurumlarından, geliştirme zaman çizelgeleri, inşaat ilerlemesi, ödemeler ve diğer yükümlülüklerle ilgili belirli gereksinimleri belirten sözleşme düzenlemeleri kapsamında arazi edinir veya arazi tahsis edilir.
Arazi geri çekilmesi genellikle bir geliştiricinin sözleşme veya geliştirme yükümlülüklerini yerine getirememesiyle ilişkilidir, ancak koşullar ve prosedürler projeden projeye değişiklik gösterir. Bazı durumlarda, geliştiricilere nihai bir geri çekilme kararının uygulanmasından önce ihlalleri düzeltmeleri veya gerekli prosedürleri tamamlamaları için ek süre verilebilir.
Mısır'ın gayrimenkul piyasasını düzenleme ve gecikme yaşayan veya yetersiz inşaat ilerlemesi olan projeleri ele alma çabaları ortasında konu daha fazla ilgi görmüştür. Yetkililer, projelerini tamamlama kapasitesine sahip ciddi geliştiriciler ile taahhütlerini yerine getiremeyen şirketler arasında ayrım yapma ihtiyacını giderek daha fazla vurgulamıştır.
Ancak gayrimenkul alıcıları için, bir geliştiriciden arazinin geri çekilmesi, mevcut satış sözleşmelerinin durumu ve halihazırda yapılan ödemeler hakkında soruları gündeme getirmektedir. Hukuk uzmanları, bir geliştirici ile arazi tahsis otoritesi arasındaki ilişkinin, geliştirici ile müşterileri arasındaki sözleşme ilişkisinden ayrı olduğunu vurgulamaktadır. Bu nedenle, bir arazi geri çekilmesi, alıcıların sözleşme haklarını veya ödedikleri parayı kaybettikleri anlamına gelmez.
Alıcıların hukuki durumu, geri çekilme nedeni, otoritenin kararının durumu, alıcının sözleşmesinin şartları ve geliştiricinin duruma karşı sorumluluğu dahil olmak üzere her vakanın özel koşullarına bağlıdır.
Kaynak: Daily News Egypt